아파트월세계산법 기준금리 적용한 정확한 계산 방법

아파트월세계산법 전세전환 시 필수 확인사항

전세 전환율과 기준금리로 아파트월세계산법 정리, 실제 계약 전 계산 기준 꼭 체크해야 손해 보지 않습니다. 

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전세였던 우리집, 갑자기 월세로 바꾸자고?

아파트 보증금이 급하게 필요하다는 집주인의 말에 머리가 복잡해졌습니다.
전세에서 월세로 바꾸자는 얘기를 들은 게 처음은 아니지만, 막상 제 상황이 되니 계산은 하나도 모르겠더라고요.

무작정 "얼마씩 줄 테니, 월세 얼마로 하자"라는 제안이 과연 맞는 건지, 손해는 없는 건지 판단이 서지 않았습니다.
그래서 직접 아파트월세계산법을 찾아보고, 실제 전환율 계산까지 해봤습니다.

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무작정 계산하면 손해 본다

처음에는 그냥 감으로 계산하려 했습니다.
"보증금 빼는 대신 한 50~60만원 월세면 되겠지?" 이런 식이었죠.

그런데 지인이 조언해줬습니다.
“법정 전환율 기준으로 계산 안 하면 손해 볼 수도 있어.”

그래서 알게 됐습니다.
월세 계산법에는 정부가 정한 전환율 기준이 있다는 사실.

이건 단순한 감정이 아니라, 금리와 직접 연결된 수치입니다.

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법정 전환율이란?

법정 전환율, 두 개 중 낮은 걸로 계산

이제부터는 공식입니다.
아파트월세계산법은 다음 둘 중 낮은 비율로 계산합니다.

• 연 10%
• 기준금리 + 2%

2025년 기준금리가 2.75%라면,
2.75% + 2% = **4.75%**가 적용됩니다.

실제 집 계약에 들어가는 공식이라 절대 소홀히 넘기면 안 됩니다.

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실제 계산해보니 손해 볼 뻔

제가 살고 있는 곳은 전세금 3억원.
집주인 요청으로 보증금을 5000만원만 남기고, 나머지는 월세로 돌리기로 했습니다.

그러면 전환 대상 금액은 2억 5000만원입니다.
여기에 전환율 **4.75%**를 곱하면, 연간 월세는 1,187만 5000원.

그걸 12로 나누면, 월세는 약 98만 9583원입니다.

집주인은 처음에 월세 120만원을 제안했었습니다.
그대로 계약했다면, 연간 250만원 넘게 손해를 볼 뻔했습니다.

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실제 계산 사례

반대로, 월세에서 전세로 바꾸는 경우는?

지인이 사는 아파트는
보증금 5000만원에 월세 100만원 조건이었습니다.

그런데 이 조건을 전세로 바꾸고 싶다고 해서 계산을 도와줬죠.

• 100만원 × 12개월 = 1200만원
• 1200 ÷ 4.75% = 약 2억 5263만원
• 여기에 기존 보증금 5000만원을 더하면
  총 전세금은 약 3억 263만원이 됩니다.

이렇게 구체적으로 금액을 제시하니,
집주인도 “오히려 더 깔끔하다”며 바로 전세로 바꿨습니다.

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신규 계약엔 적용 안 되는 경우도 있다

중요한 포인트가 하나 있습니다.
이 계산법은 기존 계약에서 바꾸는 경우에만 적용됩니다.

예를 들어,

• 전세로 살다가 월세로 바꾸는 경우
• 월세로 살다가 전세로 전환하는 경우

이럴 때만 법정 전환율 기준을 따릅니다.

하지만 신규 월세 계약에는 꼭 적용할 필요는 없습니다.
물론 기준보다 훨씬 높은 월세 조건이라면 협상할 때 참고용으로 활용 가능합니다.

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월세에서 전세로 전환 계산법

아파트월세계산법 실천 포인트

실제로 계산할 땐 아래 항목만 기억하시면 됩니다.

• 전환 대상 금액 확인 (보증금 차액)
• 현재 기준금리 확인 후 전환율 결정
• 전환율 곱한 뒤 12개월로 나눔
• 월세에서 전세로 전환 시엔 연간 월세 ÷ 전환율 계산

실제로 계약서 작성 전,
엑셀이나 스마트 계산기 앱으로 수치 입력해 보는 걸 강력히 추천드립니다.

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경험상 꼭 체크해야 할 팁

• 감정 섞인 계산은 피해야 합니다.
• 집주인이 제안하는 월세가 전환율보다 높은지 꼭 확인하세요.
• 전환율 기준은 **한국은행 기준금리 + 2%**로 지속 업데이트됩니다.
• 매년 바뀌는 기준이라 계약 전 반드시 최신 수치 확인 필수입니다.
• 등록 임대사업자는 반드시 법정 전환율을 지켜야 하니 더 꼼꼼히 살펴야 합니다.

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적용 시점 주의사항

아파트월세계산법 궁금해하는 질문들

아파트월세계산법은 언제 적용하나요?
→ 기존 전세에서 월세로 바꿀 때 적용됩니다.

기준금리 확인은 어디서 하나요?
→ 한국은행 홈페이지에서 실시간 확인 가능합니다.

신규 계약에도 적용 가능한가요?
→ 법적으로는 의무가 아니지만 협상 자료로 사용 가능합니다.

계산이 복잡한데 쉽게 하는 법은?
→ 전환율 계산기 앱이나 부동산 계산기 활용하세요.

계약서에 계산 기준을 명시해도 되나요?
→ 명시해두면 분쟁 시 유리하니 반드시 기록해두는 게 좋습니다.

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핵심 요약은 간단합니다

아파트월세계산법은 전환율 기준을 따르는 것.
전세든 월세든 감이 아닌 수치로 판단해야 합니다.
계약 전엔 반드시 계산을 해보고 결정해야 합니다.

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